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论“自然解聘”概念的不能成立

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  [摘要] 对于原物业服务合同期限届满后不再被续期的情形,有学者将之界定为“自然解聘”。这一观点与《物业管理条例》第11条、《物权法》第76条之规定结合后,成为了现实生活中许多原物业服务企业逾期占据小区、强求召开业主大会会议讨论其“去留”的法律依据。该文认为,“自然解聘”的概念存在语义上、逻辑上的矛盾,且违背了合同法;在实践中、以及在物业管理地方立法当中,一旦引入此概念,极易形成实际操作上的僵局,并导致对原物业服务企业的倾斜性不当保护,有损业主利益,亦有违社会主义市场经济的平等竞争原则。因此,该概念并不能成立。
  [关键词] 物业管理法 业主大会 自然解聘 僵局
  
  现实生活中,原合同期限届满后,原物业服务企业逾期强占小区的现象已经屡见不鲜。其通常举出的主要理由之一,是2003年国务院《物业管理条例》第11条第3款明确规定:“解聘、选聘物业管理企业”是由业主大会履行的职责,该规定在07年《物权法》第76条再次得到了体现;至于何者为“解聘”,物业服务企业常举出学界的“自然解聘”概念以为支持,并就此认为业主大会必须对“(自然)解聘”事项作出议决。
  对于“自然解聘”概念,有学术着作作出如下解释:解聘物业管理企业,分为自然解聘和提前解聘。“自然解聘”,是指物业服务合同期限届满后不再被续期。“提前解聘”,是指在合同履行期间,由于某种原因,合同双方或者单方提出终止合同的履行。
  这一理论提出后,对学术界、物业管理实践都有明显的影响,并进而影响到了地方立法。在学界,一些物业管理方面的书籍在论及物业服务企业的解聘时,直接采纳了“自然解聘”的概念;实践中,当原合同期满时,许多原物业服务企业强行要求“召开业主大会”以讨论对其“(自然)解聘”的问题;在地方立法,以广东省珠海市为例,“自然解聘”的概念已经明确出现在了该市的相关规定中。但笔者认为,所谓“自然解聘”概念是不能够成立的。以下详析之。
  一、“自然解聘”在语义上的矛盾
  从语义角度,所谓“自然解聘”的概念一经与《物业管理条例》第11条的规定相结合,将演变为法定的情形,从而导致逻辑矛盾。
  早在国务院于2003年5月颁布的《物业管理条例》中,第11条规定:“业主大会履行下列职责:……(三)选聘、解聘物业管理企业”;第12条规定:“……选聘和解聘物业管理企业……须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过”。2007年《物权法》第76条规定:“下列事项由业主共同决定:……(四)选聘和解聘物业服务企业……应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之后,国务院根据物权法,修改了《物业管理条例》,第11条继续使用了“选聘”、“解聘”的概念,在第12条将原先的“三分之二以上”调整为“专有部分占建筑物总面积”且占“总人数”的“双过半”(双重多数决)标准。
  从立法上可以看出,“选聘”、“解聘”概念确是为物业管理法所采用的概念;但在法律条文上,则并无“自然解聘”之说。“自然解聘”的概念,其性质当属学理解释。
  考察“自然”一词的词义,根据《辞源》的解释,有三义:其一,天然、非人为的;其二,不造作,非勉强的;其三,犹当然。至于“当然”的词义,《辞源》解释为:应当这样。可是,细究“自然解聘”之概念、并将其与现行立法相联系,却不难发现:既然“自然解聘”冠之以“解聘”的字眼,那么,显然它属于“解聘(物业服务企业)”的概念范畴、是“解聘”的情形之一;同时,根据法律规定,“解聘”应当由业主共同决定、并符合法定投票权数的规定。如此一来,所谓“自然”的解聘,最终却变成了“法定”的解聘,这显然有违“自然”一词的本意。
  二、“自然解聘”不符合《合同法》的有关规定
  在合同法,“解聘”理应是指合同的解除,首先必须以当事人之间存在有效合同为前提。至于合同解除的效力,依《合同法》第97条规定,在于“终止履行、恢复原状、补救措施”等等,并随之产生“赔偿损失”的损害赔偿请求权。据此分析“自然解聘”的概念:
  1.与合同解除的前提不符
  《合同法》第46条明确规定:“附终止期限的合同,自期限届满时失效。”因此,原合同期满,则合同失效;合同失效,则原(聘用)合同关系不复存在;合同关系都已经不存在了,又何来“解聘”?“聘”之不存,“解”将焉附?合同期满则失效、无“聘”可“解”,这是《合同法》明定的法定状态。以此考察“自然解聘”的概念,显然其已失去了基本的存在基础。
  在现实生活中,许多原物业服务企业在原合同期满后,逾期强占小区、拒不撤出,并一再坚称必须“召开业主大会”,“由全体业主来决定‘原物业公司的去留’”,甚至直接援引“自然解聘”概念作为其主张的依据。但是,这样的主张显得很矛盾:一方面,即便以事实上的合同理论来分析该议题,则在原物业服务企业与全体业主之间,究竟是否存在一个有效的合同,此时仍有待于业主大会会议的议决,也就是说,合同是否成立和生效尚处于未决状态;而一旦讨论“解聘(解除合同)”的议题,却实际上默认了合同已经有效存在,此时讨论的只不过是对该合同的解除问题,即(直至目前)合同的效力问题已决。这在逻辑上显然是矛盾的。
  2.与合同解除的效力不符
  《合同法》第97条规定了合同解除的效力:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”。据此,那么“自然解聘”的效力,将使得原物业服务企业之前向业主提供服务的合同履行行为,此时竟然应当得到种种救济,如恢复原状、采取补救措施、赔偿损失等等,无疑于理不合。
  另一方面,在物业管理法的理论、实务和立法探索中,常有将原物业服务合同期满参照于租赁合同的默示更新制度的情形。对此,笔者认为不当。法律之所以尽力促成租赁合同的更新,是因为承租人善意获得了租赁物的占有、使用、收益权能,并向出租人支付了对价,出租人因此获利,在双方都有利于发挥物的有用性。并且不作为的默示形式只有在法定、或事先有约定的情况下,才可以视为意思表示,任何一方不得单方面规定对方沉默行为的法律效力,更无强求对方不得沉默的权力。
  据此对照原物业合同期满的情形,则原物业服务企业并非对物业服务区域拥有了法律意义上的占有、使用、收益权能,而仅仅是向业主提供服务而已。否则,原物业服务企业理应为其逾期占据小区的行为向业主支付对价,而不是由业主继续向其付费。该情形明显有别于租赁人之于租赁物的关系。现实生活中,在一无法律明文规定、二无事先约定的情况下,原物业服务企业自认为只要继续占据小区,就实现了物业服务合同的默示更新,这样的主张更显无理。因此,以租赁合同的默示更新制度,来参照适用于原物业合同期满的情形,并不适宜。
  三、“自然解聘”对地方立法及实务操作的负面影响
  现实中,“自然解聘”的概念已经为某些地方立法所确认,其负面影响主要在于极易导致实务操作中的僵局;不当赋予原物业服务企业以优先权,有违市场经济的公平竞争原则。
  1.“自然解聘”的实务操作僵局
  地方立法对“自然解聘”概念的确认,可以珠海市的情形为例。2006年8月,《珠海市业主大会规程(试行)》在该市实施。2008年4月,该市又公布了《珠海市物业管理条例》(以下简称《规程》、《条例》)。细察其中规定,可以看出该市地方立法对于“自然解聘”概念的引入和运用。
  
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